副市长 张晓容
（2002年3月19日）
同志们：
这次全市房地产工作会议，是贯彻落实市委十二届二次全体会议，市十四届人大二次会议和全省建设工作会议精神的一次重要会议。刚才，石鑫同志总结了去年工作，对今年工作进行了部署，我都同意。会议传达了王建军书记对全市房地产工作提出的新要求，希望大家认真学习，贯彻落实。
下面，我就进一步做好今年全市房地产工作讲几点意见。
一、肯定成绩，查找问题，进一步增强做好全市房地产工作的责任感和使命感
２００６年是“十一五”开局之年。一年来，在市委、市政府的正确领导下，全市上下坚持以科学发展观为统领，紧紧围绕发展与和谐这一主题，牢牢把握项目建设和招商引资两个关键环节，创新思路、努力拼搏，积极进取，狠抓各项工作落实，全市经济社会继续保持了持续健康发展的良好势头。全年完成地区生产总值２８１.６亿元，同比增长１４．５％，固定资产投资达到１４１亿元，增长２２％，地方一般预算收入达到１４.２亿元，增长２０.１％；城镇居民人均可支配收入达到９３３５元，增长１１．２％；农民人均纯收入２９５１元，增长１３．８％，全社会消费品零售总额实现１１９.５亿元，增长１４．５％。可以说，２００６年是“十一五”起步发展快、成绩显、开局好的一年。
全市经济社会的发展离不开房地产工作的努力和贡献。一年来，全市房地产工作以发展与和谐为主题，以改善人居环境、构建和谐社会、促进经济发展为目标，各项工作取得新进展。房地产投资稳步增长，全年房地产开发施工规模３７５万平方米，完成投资２６.８７亿元，占全市固定资产投资的１９％，为拉动全市经济增长做出了积极贡献。房地产开发建设水平不断提高，以中房银川公司南小街片区后续改造，西宁伟业房地产公司香格里拉城市花园为代表的一批上规模、上档次、高品质住宅小区相继建成。拆迁力度进一步加大，拆除房屋面积４６．１４万平方米，保障了果洛路、建国南路、祁连路匝道工程等重点工程项目的顺利实施。房地产市场日趋活跃，商品房销售１４３．２万平方米，存量房交易过户１９５.８３万平方米。物业管理又上新台阶，新增管理面积９８.２５万平方米，管理水平进一步提升。住房保障体系逐步完善，普通商品住房成为市场供应主体，比重达８１％，住房建设规划中９０平方米住房建设比例正在落实，经济适用住房前期工作成效显著.廉租住房建设平稳推进，年内已收购廉租住房５０套。
房地产工作“十一五”开局良好，为促进全市经济社会又好又快发展做出了积极贡献。这些成绩的取得，是全市房地产行业广大干部职工群策群力、共同奋斗的结果。是省委、省政府正确领导以及省建设厅等相关部门大力支持的结果。借此机会，我代表市政府对全市房地产行业的广大干部职工和关心支持房地产业的社会各界人士，表示亲切的慰问和衷心的感谢！
在肯定成绩的同时，我们必须清醒地看到我市房地产业发展中面临的困难和问题，集中表现为：房地产开发模式比较粗放，土地资源集约利用度不高；房地产市场秩序有待进一步规范，多层次的住房供应体系还不健全；房地产开发企业小而散，企业市场竞争力不强；房屋拆迁工作不规范，实际拆迁中拆迁补偿标准高低不一，拆迁工作难度进一步加大；物业管理水平不高，覆盖率不到５０％，纠纷时有发生。这些问题都需要我们认真研究，并采取有效措施加以解决。
二、明确思路，把握形势，充分认识２００７年全市房地产业发展面临的新机遇
２００７年是深入贯彻落实科学发展观，积极推进和谐西宁建设的重要一年。做好全年房地产工作，要从四个方面把握好面临的机遇。
１、正确把握西宁城市建设进入新阶段为房地产业发展带来的空间与机遇。如果说“十五”时期是西宁市城市建设还欠帐和打基础的时期，那么“十一五”时期城市建设则进入了打基础和快速发展的阶段，城乡建设无论是量的扩张还是质的飞跃都将实现新的突破。西宁市的城市建设将以“扩市提位”战略为重点，以新区拓展为主，全面提升城市建设水平。市区内，除政府已确定的１９个重点景观改造项目、建国南路、周家泉危改片区外，其它无序开发和零星插建将得到严格控制。新区内，土地资源有限，竞争将会更加激烈，挑战与机遇共存。因此，房地产开发企业一定要审时度势，认清形势，把握机遇，调整开发战略，转变企业经营模式，做大做强企业，积极投身到“扩市提位”战略的实施中去，在市场中找到自己的发展空间。
２、充分把握新区拓展为房地产业发展提供的空间与机遇。２００７年全市城建工作，将以新区拓展、道路建设、园林绿化、水系治理、街巷改造、景观整治灯饰亮化七大工程为重点，其中海湖新区作为“十一五”期间西宁实施“扩市提位”战略的重点项目，将在３月２０日启动道路基础设施工程。海湖新区的建设，对于拓展西宁城市发展空间，培育新的经济增长点，提升城市的整体功能和品位起到重要的作用。新区核心区东起海湖路，西至湟水路，北临柴达木路，南到凤凰山路，东西长约６公里，南北宽约２公里，总用地面积１０５１．４公顷，其中建设用地６１９公顷，土地存量大，用地条件好，具有巨大的开发价值。海湖新区在规划之初就被赋予了极高的定位：西宁都市区的管理服务中心、国际化高原窗口城市（西宁）的文化展示中心、青藏高原旅游集散中心的高端服务基地、西宁特大城市的现代化示范城区。因此在当前市区内可建设用地紧缺，更新改造成本较高的前提下，在新区发展蓝图已经绘好，发展目标已经明确的大好机遇下，有实力、有品牌、有信誉的开发企业一定要抢抓机遇，投身海湖新区建设，实现企业的壮大与发展。
３、正确把握能源、资源节约集约利用为房地产业发展带来的空间与机遇。当前，我市的房地产开发仍处于粗放型发展阶段，土地资源的无序利用，建筑能耗的高居不下，使得房地产开发与土地、能源供求矛盾日益突出。在房地产开发中最大限度地节约能源、资源，保护生态环境，是落实科学发展观的重要体现，是提高住房品质的有效手段，也是我市经济社会发展对房地产业提出的必然要求。房地产开发企业要紧紧抓住机遇，进一步认清粗放型的开发经营模式最终将被社会所淘汰，认清模仿、照搬照抄、形式上的华丽无章已没有出路。切实转变开发经营方式，走节约土地、集约发展的路子，在住房节能、节地、节水、节材上下功夫，不断提高住房建设品质，适应社会发展需求，建设节能、环保、节地、经济、适用的住房，争创房地产品牌。
４、充分把握国家重点工程项目为房地产业带来的发展空间与机遇。青藏铁路的开通，使我市成为全国重要关节点和交通枢纽，为物流业和旅游业的发展提供了难得的发展机遇，据统计，２００６年西宁市物流业增加运量１８０万吨，旅游人口增加８６万人次。物流业、旅游业的快速发展，使得相应配套设施的需求规模扩大，为我市房地产业开辟了新的发展空间。２００７年，国家、省、市重点工程青藏铁路西格段增建第二线项目，北山危岩体综合治理项目又要相继启动。青藏铁路西格段增建第二线项目西宁市区内长约１８公里；北山危岩体综合治理项目整治范围近５０平方公里。这一区域尽管交通便利，但由于环境卫生脏、乱、差，而成为了房地产开发的禁区，很少有人问津。此次的搬迁整治不仅将惠及铁路沿线两侧及北山危岩体下近２００多万平方米的危旧房户，也将进一步盘活现有存量土地，极大带动铁路沿线及北山危岩体下的房地产开发。因此，各房地产开发商一定要紧抓搬迁整治改造的有利契机，积极投身到铁路沿线、北山危岩体下城中村改造、铁路复线拆迁安置小区建设、以及周边房地产开发中去。
以上四个机遇，包含了王建军书记在调研全市房地产工作时提到的美好未来如何实现的问题，即往西以海湖新区拓展为主，往东以危旧房改造为主，往北以青藏铁路西格段增建第二线项目西宁段拆迁、北山危岩体综合治理为主，实现城市的协调发展、和谐发展。
三、突出工作重点，全力推进全市房地产工作再一上新台阶
１、以人为本，以科学规划为手段，提高项目规划设计水平。这是提高项目品质，提升企业竞争力的关键，有一个成功的设计，项目就已经成功了８０％。广大房地产行业工作者，特别是决策者、管理者一定要充分认识到房地产开发必须适应西宁城市特色，不能离开城市特色这一大背景。一是要对西宁的城市特色有所认识。西宁城市的禀赋在于高原山水，湟水的灵动，两山的雄浑是这个城市的基调，悠久的历史文脉和多元的民族文化，是这个城市的底蕴，城市规划必须抓住山形水系，大做“显山露水”工程，抓住民族与历史文化的脉络大做“舞文弄墨”文章，融简洁明快、尽度宜人、色彩协调的建筑于山水之间，创造出青山环绕、碧波荡漾、开扩敞亮、雄浑大气的高原山水城市新特色。二是要融特色于规划之中。坚决反对照抄、照搬西方、沿海的规划设计方案，要充分认识西宁的城市内涵，以尊重自然地形为原则，以尊重高原文化为原则，以尊重历史文脉为原则，规划建设有高原特色的敞亮、雄浑、大气的住宅小区。三是要综合考虑项目的社会效益、经济效益、综合效益，从企业及项目的长远发展角度考虑，舍得花小钱、省大钱，多做方案，好中选优。
２、大力发展节能省地型住宅，实现我市房地产业的可持续发展。要站在节约资源，保护环境的高度，提高对建筑节能工作的认识。据统计，我国建筑耗能的数字十分惊人，在建筑和使用过程中直接消耗的能源占全社会总能耗的３０％，使用的钢材、水泥等建材的生产能耗占１６．７％。建筑不仅耗能高，而且能源利用效率很低，单位建筑能耗比同等气候条件下国家高出２－３倍。要立足实际，着眼长远，充分认识到我市土地资源的稀缺性。根据我市“十一五”规划发展目标，到“十一五”末期，我市人均住房面积要达到２３平方米，市区人口增加到１３０万，据推算，需住房面积９９５万平方米，需建设用地近１０平方公里。对于西宁这样一个谷地城市，土地资源稀缺有限，城市建设日益扩张与土地资源日益紧缺的矛盾日益突出。２００６年上半年，西宁市土地购置面积共１０．３万平方米，同比下降８５．０１％，现有存量土地进一步减少与土地开发高强度之间的矛盾越显突出。因此，大力发展节能省地型住宅，是西宁城市建设的必然选择，也是认真贯彻中央经济工作会议精神，全面落实科学发展观，彻底改变目前住宅建设落后现状的必然途径。一是要提高开发商和消费者的节能意识。节能型建筑的本体造价虽然要比非节能建筑增加８％－１０％，但其能耗比非节能建筑下降５０％－６５％，而且受益期长达５０－７０年。据测算，一般建筑节能在５０％左右时，建筑本体的造价将提高１０％左右。尽管房价高了，但是上涨的房价相对于住户今后长期享受节能、采暖所带来的收益而言，是微不足道的。二是要严格执行节能５０％的标准。在住宅规划设计中充分考虑套型布局，使用符合“四节一环保”的材料、部品，鼓励开发建设单位材料、部品同步招标，在住宅建设中积极试点推广太阳能等新型能源。今年４月起，将通过规划审批、施工图审查、许可证办理等措施，要求在住宅中一律设计太阳能热水系统。三是加快推广住宅全装修。坚决抵制劣质装修产品，遏制当前装修所产生的噪声扰民、破坏结构、垃圾污染等突出问题，节约装修成本，保证装修质量。四是要充分考虑西宁稀缺的土地资源，坚持以市场需求为基础，多建设一批功能齐全、面积适中、价格合理、经济适用的优质住宅。
３、鼓励企业做大做强，不断提高企业市场竞争能力。目前，西宁市有房地产开发企业３９３家，其中一级资质企业３家（０．７６％），二级资质企业６８家（１７．３％），三级以下（含三级）资质企业３２２家，一、（１７．３％），三级以下（含三级）资质企业３２２家，一、散总体素质偏低、竞争力不强，制约着房地产业的进一步发展。０７年，一是要制定鼓励大企业、限制小企业的发展政策，继续实施“扶优扶强、优胜劣汰”战略，整合房地产企业资源，鼓励企业之间组合和兼并，促进企业做大做强，提升房地产开发企业整体实力水平，促使企业向规模化、集团化方向发展，重点选择５－７家核心品牌企业，鼓励企业做大，要把有限的资源配置到优秀企业中去；二是实施品牌战略，提高市场竞争水平，培育企业可持续发展能力，使企业走向以品牌为主的多元化、纵深化竞争阶段；三是要狠抓项目工程质量，不断提高住房建设品质。“百年大计、质量第一”，各开发建设、施工和监理单位必须高度重视，加强项目组织管理，以质量换信誉，以质量促发展。始终把抓好工程质量放在首要位置。
４、大力开展经济适用住房和廉租住房建设。２００５年１２月，省建设厅与省民政厅对青海省城镇中低收入家庭住房情况进行了调查。调查结果表明，西宁市中低收入阶层户数１５００００户（其中：中收入家庭１２００００户，低收入家庭３００００户）。市区内低收入家庭１８８９４户，其中人均住房建筑面积８平方米以下的４２０８户，多数居住在市区内集中连片的危房片区内，住房条件急待改善。同时，年内省市重点工程、民生工程青藏铁路西格增建第二线项目西宁段征地拆迁、北山危岩体综合治理、周家泉·建国南路片区改造等项目相继动工建设，大量低保困难户亟待安置。大力开展经济适用住房、廉租住房建设，切实解决低收入、低保困难家庭的住房问题是摆在政府面前的首要任务。因此，市政府已决定在年内开工建设１０万平方米的经济适用住房和２００套廉租住房，市房产局要集中人力、财力、物力，把这项工作作为年内重点工作来抓，使我市经济适用住房和廉租住房建设取得新突破。
５、继续围绕重大工程项目，采取有力措施，加大拆迁力度。２００７年西宁市要拆除各类危旧房２６０万平方米，可以说是历年来房屋拆迁面最广、量最大的一年，这是西宁市城市建设进入一个新的发展阶段，实施扩市提位战略的必然选择。城市建设要有新突破，拆迁工作至关重要。要紧紧围绕青藏铁路西格段增建第二线项目、海湖新区综合开发、北山危岩体综合治理、建国南路·周家泉片区等重大工程，加快推进拆迁工作。要依法拆迁，合理补偿，切实维护被拆迁人的合法权益。进一步规范、统一拆迁补偿标准，保持征地拆迁补偿工作的一致性，减少矛盾。对极少数提出不合理要求的被拆迁人，要依法及时处理。公安、法院、房产、土地等部门要密切配合，加快依法裁决、依法处理的力度。对突击抢建搭建者，依法严厉打击。发挥媒体作用，做好宣传、动员和说服工作，取得群众的理解和支持，维护社会稳定。加强拆除工程管理，实施文明拆除，今年起所有拆除工程必须交由具有相应资质的施工企业拆除，严禁被拆迁人私招滥雇、野蛮拆除。年内，市政府将出台《西宁市房屋拆除管理办法》，今后市区范围内的建筑物拆除工程，一律机械拆除，拆除现场废砖、废料不得回收，集中统一运至建筑垃圾处理厂粉碎处理。加强征地与拆迁政策研究，提高征地与拆迁政策业务水平，促进征地拆迁工作适应新形势。
６、狠抓管理，改进服务，不断提高物业管理水平。物业管理是社区管理的重要组成部分，加强小区物业管理是创建科学、民主、稳定社会的前提。物业行政管理部门要牢牢抓住物业管理企业和业主这两个市场主体，依法履行管理职能。一是要加强对业主大会、业主委员会的指导和帮助。在业主委员会组建、换届中，要把握好程序关、人选关，使业主委员会正确行使职权，真正发挥作用。要加大业主委员会成员综合素质和业务知识培训。结合当前已出台的一系列物业管理政策法规，对业主委员会成员开展１－２次集中培训，使他们尽快熟悉物业管理配套文件，能够在日常工作中，依法维护广大业主的利益。二是要指导和监督物业管理企业依法开展物业管理活动，以“维修、服务、收费”为重点，强化物业管理企业的责任意识。通过征询业主、舆论报道等形式，开展各种形式的物业行风检查，促进物业行风建设的长效管理机制。建立物业管理企业信用制度，加强行政监管力度，将企业资质、企业业绩、违规行为、已查实的投诉等不良行为记录在案，并向社会公布。引导企业树立以市场为导向、多元服务、扩大经营的理念，注重开发便民服务项目，把有偿服务领域做大。严格物业资金管理，物业费要应收尽收，费用使用要透明，减少管理层次和程序，降低管理成本和能耗。
同志们，新一年、新形势为我市房地产业的持续快速发展提供了难得的发展机遇，让我们在市委、市政府的正确领导下，在省建设厅等相关部门的支持帮助下，牢固树立科学发展观，以构建和谐西宁为目标，抢抓机遇，开拓创新，奋发有为，扎实工作，确保今年工作目标任务的顺利完成。 |
